ĐẶC ĐIỂM SINH LỜI CỦA 10 LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUAN ĐIỂM ĐẦU TƯ.

Trước hết, sẽ nói về đầu tư Bất động sản là gì trước khi lựa chọn loại nào.

1. ĐẦU TƯ.
Khi nhận được đề nghị tư vấn nên chọn Bất động sản nào để đầu tư, câu đầu tiên tôi sẽ luôn hỏi là "KỲ VỌNG SINH LỢI NHƯ THẾ NÀO?"

Đầu tư là một hình thức dùng tiền để sinh ra tiền, và do đó trước khi đi đầu tư phải xác định được kỳ vọng.

Trong đầu tư, mức kỳ vọng người ta hay quy về chỉ số gọi là IRR(internal rate of return), hồi đi học thì hay dùng NPV(Net present value), nhưng mà đi làm thì là IRR.

IRR đại khái là tỉ suất lợi nhuận theo năm so với số tiền vốn mình bỏ.

Ví dụ cho dễ hiểu thì thế này. Khi được hỏi câu hỏi trên, một số bạn trả lời đơn giản rằng kỳ vọng "HƠN NGÂN HÀNG LÀ ĐƯỢC". Câu này có nghĩa là nếu hơn ngân hàng là gửi hoặc vay. Gửi thì 100tr được 7tr/năm, vay thì 100tr mất 11tr/năm. Nghĩa là làm sao thì làm, bỏ ra 100tr, mỗi năm kiếm được hơn 11tr là ổn.

IRR trong trường hợp này là 11%, hoặc 7% tuỳ kỳ vọng theo tiền gửi hay tiền vay.

- Có những người có kỳ vọng rất cao, đại khái là họ muốn bỏ ra 1tỷ, năm sau kiếm được 1tỷ.

- Có những người kỳ vọng còn ghê hơn. Bỏ ra 1 tỷ, vài tháng lướt sóng kiếm vài ba trăm.

- Có người còn kỳ vọng cao hơn nữa, là bỏ vài ba trăm, lướt sóng vài tháng thu về vài ba trăm.

Với những người có kỳ vọng như 3 gạch đầu dòng trên, thì mình từ chối tư vấn, vì nói thật là nếu mình biết có các mức lợi nhuận đó, mình sẽ không bày đâu. ^^

Bởi vì với mức kỳ vọng trong gạch đầu dòng thứ nhất, thì mức IRR = 100% (1 năm lời gấp đôi). Mức thứ 2 là IRR hơn 100%, bỏ ra 1 tỷ, và tháng thu được 20% thì 1 năm sẽ hơn 100%. Mức 3 thì cao hơn nữa, đạt 100% trong vài tháng.

Vậy mức kỳ vọng thế nào là hợp lý?

Đầu tư thì đừng tham. IRR từ 15% - 25% là quá ngon rồi.

Nếu bạn có 1tỷ, và bạn đạt được trung bình IRR = 15% thì sau 5 năm ban có 1.750tr, sau 10 năm bạn có 3.518tr, sau 15 năm là 7.000tr, và sau 20 năm là 14.000tr.

Nếu đạt trung bình IRR là 25% thì 1 tỷ hôm nay, tương ứng 5, 10, 15, 20 năm sau là 2.4ty, 7.4ty, 22.7ty và 70 tỷ.

Thế nên trước khi đầu tư, phải xác định mục tiêu và kỳ vọng trước rồi hãy lựa chọn cái sản phẩm nào.

2. ĐẶC ĐIỂM SINH LỜI CỦA 10 LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN.

NHÓM ĐẤT

Đất loại 1.1. Đất sổ đỏ, xây tự do, Thành phố.

Khi nào người ta đi mua đất? Người mua đất chỉ có 02 lý do chính, đó là mua để đầu tư và mua để dành. Còn nếu họ có ý định mua ở thì sau khi mua họ sẽ xây nhà ngay.

Đặc điểm loại đất này là mua xong phải trả đủ 100% tiền cho người bán, và sang tên.

Khó khăn là cần ngay lập tức một số tiền lớn để mua. Và nếu bạn nhờ sự hỗ trợ của ngân hàng thì lại khó khăn khi bán ra.

Đất thì bạn chỉ thu được lợi nhuận sau khi bán, còn trong quá trình bạn sở hữu đất, miếng đất không mang lại cho bạn nguồn tiền nào.

Khi bạn sở hữu đất, thì ngoài việc chờ nó tăng giá, nó không còn có giá trị nào khác.

Tại sao ban đầu mình lại hỏi KHI NÀO NGƯỜI TA ĐI MUA ĐẤT? Ấy là để lọc đối tượng sẽ là khách hàng của bạn khi bạn đã sở hữu đất. Nếu bạn muốn bán đất, thì người mua cũng phần lớn là dân đầu tư và dân tích luỷ để dành.

Dân đầu tư thì như phân tích ở trên, dân đầu tư chuyên nghiệp luôn có 1 câu hỏi lớn trong đầu đó là "Mức kỳ vọng lợi nhuận", thế nên họ khá quan tâm đến giá.

Đất thì tăng giá theo thời kì. Thời kỳ sốt thì hôm nay giá khác, ngày mai giá khác, ngày kia giá khác luôn.

Khi không sốt thì có cảm tưởng như nó đứng yên. Đất là cái loại nó có thể tăng 30-60% trong vòng vài tháng, nhưng đứng im hoặc tăng chút xíu trong vòng cả năm.

Chỉ có điều, khi đang sốt thì lại rất khó để mua, và gần như sự vội vàng sẽ khiến cho người mua không có thời gian check pháp lý, vì chậm thằng khác hốt mất.
Còn khi hết sốt thì thường dân tình lại không mua vì sẽ có suy nghĩ là chắc giá cao, thị trường đang đứng, không tăng giá... Thật ra vì suy nghĩ đó nên giá mới không tăng, còn khi mình thấy ngon thì thiện hạ cũng thấy, lúc đó lại tranh nhau.

Có những người đầu tư đất, vừa mua thì giá đứng, vừa bán thì giá tăng. Cái này gọi là không có duyên.

Thường thì đầu tư đất là đầu tư dài hạn. Vì phải chờ cho đến một chu kỳ, đầu tư lướt sóng sẽ rất khó vì không biết lúc nào sóng tới, và sóng thường diễn ra trong vài tháng, khi mà sóng lên thì không mua được, mua dễ thì hết sóng mất rồi.

Thế nên nếu muốn đầu tư đất loại này, thì thích chỗ nào mua chỗ đó thôi, và thời nào mua cũng được, check pháp lý cho nó đàng hoàng, và tâm lý phải là dài hạn, mua xong để kệ nó.

Nhớ check vị trí cho nó cẩn thận, vì loại đất này rất nhạy cảm với vị trí, Hẻm to khác hẻm nhỏ, đượng có điện hay không, có cống hay không, thuận lợi về đi lại hay không, dân cư xung quanh thế nào. Nói chung là cái này cực kỳ quan trọng vị trí.

Và loại đất này mình nó tạo ra nó, dân xung quanh tạo ra nó, và nhà nước tạo ra nó. Không bị "Thế lực" nào ảnh hưởng đến giá của nó hết.

Vì đây là loại đất sổ đỏ, xây dựng tự do mà. Nên mọi thứ tương đối tự do.

Đất loại 1.2. Đất dự án.
Nghe đến Dự án là thấy có doanh nghiệp đứng sau rồi. Mà doanh nghiệp làm thì phải đi theo nhiều quy chuẩn khắt khe hơn dân làm, vì dù sao doanh nghiệp là thằng có tóc, có uy tín, làm dở là bị "vịn" hoặc bị "bêu" lên ngay.

Nói chung đa số doanh nghiệp làm đều tốt hơn cá nhân làm. Và sự xuất hiện của Doanh nghiệp BĐS là tốt hơn chứ không phải xấu hơn.

Nói ra không phải để bênh, vì có lý do hết.

Đất Dự án, như đã nói ở phần 1, thì loại này có sổ hoặc không có sổ. Nếu dự án làm trước khi có quy định không được bán đất nền thì có sổ, tuy nhiên đặc điểm của nó là đất lúc đó thường to lắm, tầm 300-400m2 1 lô lận. Vì hồi xưa đất đai còn rẻ mà, với cả những khu Dự án này hồi đó cũng ở xa. Đã ở xa mà làm nhỏ nữa thì ai ở.

Điều này cho ta thấy chuyện gì, sau khoảng 10 năm mà quan niệm về sản phẩm Bất động sản đã khác đi nhiều. 10 năm trước quan điểm là xa thì phải to, nay sau 10 năm thì thấy nó đang gần rồi, và có cảm tưởng hồi xưa sao làm to quá. NHỚ LƯU Ý ĐIỀU NÀY.

Gần đây cũng có đất Dự án, nhưng không có sổ, bởi vì nhà nước không cấp sổ đất riêng mà chỉ cấp sổ nhà. Vì nhà nước khuyến khích xây nhà chứ không phải tạo ra một khu đô thị bỏ hoang.

Tuy luật là như thế, nhưng Chủ đầu tư có muôn vàn cách lách luật. Tuy nhiên thì đi kèm đó khách hàng phải đồng ý cơ.

- Cách lách luật thứ nhất là Hợp đồng 2 giai đoạn (gọi tạm thế đi). Chủ đầu tư sẽ bán cho khách hàng miếng đất, và gọi đây là Giai đoạn 1, CĐT giao đất cho khách hàng đàng hoàng. Lúc này khách hàng chỉ có cái hợp đồng với CĐT thôi, ngoài ra không có gì khác. Sau này, khi khách hàng muốn xây nhà, thì CĐT sẽ đại diện khách hàng ký hợp đồng với nhà thầu, hoàn công ... kiểu như khách hàng đưa tiền cho CĐT làm. Xòng xuôi CĐT đứng ra ra sổ cho khách hàng và chuyển tên. Lúc này khách hàng có sổ nhà.

- Cách lách luật nữa là xây móng rồi chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như chung cư vậy. Khách hàng trả cả tiền đất lẫn móng, còn nhà thì sau tính.

Loại đất này trên thị trường không nhiều, và giá thường thấp hơn đất loại 1.1, tuy nhiên không hút khách mấy vì nhìn chung nó có một số thứ không "hay" bằng loại 1.1 như là phải xây nhà theo mẫu, và ngoài ra phụ thuộc vào Chủ đầu tư, thêm điều nữa là không check được pháp lý nào khác ngoài Chủ đầu tư.

Loại đất này thì tin thì chơi, không thì thôi.

Ngoài ra, loại đất này khó để nhờ ngân hàng hỗ trợ, vì theo pháp lý, đất vẫn đang đứng tên Chủ đầu tư, người mua chỉ có hợp đồng, mà thông thường hợp đồng thì nhà nước bảo hộ kém hơn nhiều so với quyền sở hữu (sổ). Hợp đồng thi người mua đâu có đọc hết, cũng ko biết có bị gài gì trong đó không? Ngân hàng hạn chế cho vay loại này.

Thêm một bất lợi của loại nhà này là cần vốn lớn mới chơi được. Nếu cầm khoảng 2tỷ, bạn khó mà sở hữu được loại đất này trong Sài Gòn.

Sự lên giá của loại đất này thì có thêm 1 đối tượng ảnh hưởng nữa đó chính là Chủ đầu tư.

Hiểu nôm na là vầy. Với loại đất 1.1 thì quản lý tối cao là nhà nước, quản lý tiếp theo là chính bản thân chủ sở hữu. Thế thì nhà nước là vĩ mô rồi, thế nên coi như cái loại đất đó do ta tự do "chơi bời" với nó. Nhưng loại đất này, ở giữa cho thằng Chủ đầu tư chen vô, và giá của miếng đất phụ thuộc vào Chủ đầu tư.

Hạ tầng hư, loại đất 1 thì nhà nước sửa, loại này CĐT sửa.

Ngăn sông cấm chợ hay mở đường, loại này CĐT làm.

Một CĐT tốt thì khi đất tăng giá nhiều hơn CĐT kém.

Bạn sẽ nghe "Đất tao thuộc Dự án XYZ của ABC" nào đó. Và cái này nó định danh luôn, tuỳ thuộc vào thương hiệu. CĐT muốn cái gì thì nó ảnh hưởng đến cái đó nhiều.

Ngoài ra, giá của loại này cũng tăng theo thị trường, nhưng tính thanh khoản thì thấp hơn loại 1.1 kia. Và thường tăng đến 1 lúc nào đó thì dừng.

Bạn nào nửa muốn ở, nửa muốn đầu tư thì mua loại này tốt.

Ngoài ra, một số dự án mới, CĐT cho phép trả chậm, không phải trả 1 lần. Cái này gọi là cùng nhau làm. Với loại này thì sẽ phù hợp khi muốn đầu tư ngắn hạn.

Nhưng nói rồi, loại này tính thanh khoản không cao bằng loại 1.1 kia.

Loại 1.3 Đất thuộc về dạng đất vùng ven.
Tại sao gọi là vùng ven? Ấy là vì xa trung tâm, mà chúng ta lại ở trung tâm. Thế nên nói chung đại khái và tóm lại là chúng ta chả biết khỉ gì về cái gọi là thị trường đất vùng ven hết. Vì chúng ta không phải người ở đó, và chúng ta đa số cũng chưa hề có ý định ra đó ở. Mà nếu có ý định ra đó ở thì chúng ta cũng chỉ ở nơi nào mà có tiện ích nó đàng hoàng, mà nơi có tiện ích cho nó đàng hoàng thì ai là người xây.

CHỦ ĐẦU TƯ, chính xác là CHỦ ĐẦU TƯ.

Bởi thế nên mình mới từng nói ở Phần 1 là với loại đất sổ đỏ mà phân lô nhỏ lẻ ở vùng ven cùng với dự án nó nhỏ thì không nên mua là vậy. Vì sẽ không ai làm tiện ích cho bạn đâu, khi đó nó giống như đất 1.1 nhưng lại ở vùng ven, thế thì sao địch cho lại đất của dân ở đó.

Nhiều người ít tiền thích mua đất vùng ven, bởi đơn giản là nó ít tiền thôi chứ không vì lẽ gì hết.

Một điều quan trọng, hết sức quan trọng là giá đất của những loại đất 1.3 và 1.4 (đất có sổ và không có sổ ở vùng ven) là nó phụ thuộc rất nhiều vào CHỦ ĐẦU TƯ.

Bạn có tự hỏi tại sao khu Dự án của Công ty này bán 5tr/m2 không ai mua, trong khi cạnh đó Chủ đầu tư khác bán 7tr/m2 không có mà bán không? Lý do tại sao vậy?

Thật ra đã là đất vùng ven, khi bạn đi 30, 40km rồi thì đi them 5-7km cũng có là bao. Còn vị trí, bất động sản quan trọng vị trí nhưng đây là vị trí tương đối, vị trí so với cái gì cơ.

Và với các dự án vùng ven, với diện tích hơn trăm ha, thì bản thân nó tạo ra vị trí cho nó. Quan trọng là Chủ đầu tư sẽ PR cái đó như thế nào? Và làm như thế nào?

Có những Chủ đầu tư sẽ tạo ra sự xôm tụ nhân tạo, nghĩa là mang về đó các tiện ích, PR nó trên các phương tiện truyền thông, tạo ra cho nó cái thương hiệu. Và khi có thương hiệu thì tự nhiên có giá.

Mọi thứ nói chung cũng vui lắm. Chắc chắn chưa mấy ai xài Bphone, nhưng khối người chê, chưa xài vẫn chê bởi đơn giản không thích "Quảng nổ".

Vinfast có khen có chê, đầy người tự hào dù rằng chả biết nó chạy như thế nào?

Nhiều khi vấn đề không phải bản chất nó thế nào, mà bởi vì tiếng tăm nó thế nào.

Đây là vấn đề thương hiệu.

Đất vùng ven thì cái này lại càng quan trọng. Và nhớ, giá tăng nhiều hay không thì phụ thuộc rất nhiều vào Chủ đầu tư nhé!

Đã xong phần nói về 4 loại đất, giờ đến 2 loại nhà.

Đầu tiên là loại nhà 2.1. Là nhà phố.
Nhà này được xây dựng từ đất loại 1.1, thế nên có những đặc điểm giống giống với đất loại 1.1.

Tuy nhiên cái khác là với nhà loại này, người có nhu cầu mua là để ở. Đa số mua là để ở hoặc lướt sóng, rất ít người mua để cho thuê.

Và loại Bất động sản này là loại có nhiều nhất ở phía Bắc và Tây TP.HCM.

Thật ra, số lượng các loại nhà như thế này không có nhiều. Ngoài ra có một điều đặc biệt là chỉ có vài căn nhà loại này sẽ đại diện cho giá của một khu. Vì nhìn chung khi chủ nhà đang ở, họ sẽ không có nhu cầu bán loại nhà này.

Và vì có thêm căn nhà nên thiết kế, và cái sự cũ mới của căn nhà, cũng như đặc điểm căn nhà tạo ra sự khác biệt về giá.

Với loại nhà này có thể tách làm 02 loại, đó là nhà mặt tiền và nhà trong hẻm. Nhà mặt tiền chủ yếu có tính thương mại, nên giá của nó cực kỳ khó đoán, còn nhà trong hẻm thì chủ yếu có tính thuê với ở.

Cũng như đất, khi mua loại nhà này phải chồng 100% tiền trong thời gian ngắn, do đó thường nhiều dân đầu tư chọn đất bởi không có tiền mua nhà.

Nói chung loại nhà này cũng quen, nên không cần phân tích nhiều.

Xin nói thêm là với những người chưa làm quen với thị trường BĐS, thì đất là đất loại 1.1, nhà là loại 2.1 này.

Loại nhà 2.2: Nhà dự án.
Nhà dự án là loại nhà mà Chủ đầu tư xây sẵn trên các khu đất Dự án.

Loại nhà Dự án này thì bao gồm nhà phố, nhà phố liên kế, và biệt thự. Nhìn chung loại này có cái đặc biệt là chỉ có tính ở là chính, ít có tính thương mại, dù rằng các loại nhà này đều nằm ở các đường 8m, 6m...

Lý do tại sao không có tính thương mại bởi vì diện tích của các loại nhà này lớn, và ở khu ít dân cư, nhiều khi còn là trong các khu biệt lập, hạn chế người vào.

Nhà loại này cũng có thể trả theo tiến độ nhưng cũng gấp. Những người có nhu cầu ở thực sự và có tiền cũng kha khá thì có thể mua loại nhà này, và loại nhà này không tiện để đặt các cơ sở buôn bán.